대항력 포기 경매물건, 두가지 요건 동시에 갖춰야 안전

잔존 임대차보증금 반환청구권 포기+임차권등기 말소
매각물건명세서에 HUG 확약서 제출 내용 꼭 확인해야

e튜브뉴스 승인 2024.07.03 23:39 | 최종 수정 2024.07.03 23:47 의견 0

역전세와 전세사기, 경기침체 등의 여파로 주택 경매물건 중 주택도시보증공사(이하 HUG)가 대항력을 포기하는 빌라들이 늘고 있다.

이럴 경우 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 돼 사실상 임차인이 없는 것과 같은 경매 물건이 되는 셈이다. 하지만, 정확하게 임차금 보증금 포기와 임차권등기 말소 두 가지가 동시에 명기돼 있지 않다면 조심해야 한다는 지적이 나왔다.

https://youtu.be/zlJdxhjCgVg?si=2zdqmiAdkSyPLbY9

유튜브 경매방송 채널인 '딱쉬운경매'가 지난 5월1일 '대항력 포기 물건 볼 때 주의해서 보지 않으면 수천만원 손실!'이란 제목의 영상물에서는 여러가지 경매시 주의할 점들이 제시됐다. 채널 운영자로 별칭이 '딱샘'인 진행자는 "보증금은 포기하는데 임차권 등기 말소란 내용은 없다, 간혹 그런 물건이 있거든요"라며 "정말 주의하셔야 된다 "고 강조했다. 그는 이어 "대항력 포기 물건 중 보증금은 포기, 그러나 임차권 등기 말소는 안함, 이렇게 써져 있으면 정말 정말 주의하셔야 된다"고 부연했다.

진행자는 또 "임차권 등기 말소를 안해주면 이 물건의 경락잔금 대출이 안 나온다"며 "또는 임차권 등기가 말소가 안돼 있으면 전액 보증금을 넣어야만 말소를 해 준다 이런 조건이 걸릴 수도 있"다고 설명했다. "보증금을 당연히 포기하고 임차권도 말소한다는 조항이 동시에 들어가야만 안전한 물건"이라는 것.

딱샘은 "이런 문구가 매각 물건명세서에 명확히 기재가 돼 있어야 된다"고 다시 한번 강조했다. 그는 "감정가의 60% 이상으로 낙찰될 경우 대항력을 포기하겠다 이런 것도 있거든요"라며 "그러면 감정가의 60% 미만으로 낙찰이 돼 버리면 대항력을 포기하지
않겠다라는 얘기랑 동일한 거예요"라고 주의를 당부했다.

딱샘이 얘기하는 경매물건의 매각물건명세서의 내용은 어떤 것일까? 다음과 같은 문구가 정확히 적혀 있다면 보증금 인수나 경락대금 대출 걱정없이 입찰을 할 수 있다.

'신청채권자겸 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출함'.



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