5월 이후 서울 아파트가격이 뚜렷한 상승세를 보이며 일부 지역의 경우 전고점을 돌파하는 현상까지 보이고 있는 가운데, 이번 상승 역시 데드캣 바운스(하락을 앞둔 일시적 상승)에 불과하다는 주장이 제기됐다.

빅데이터를 분석해 2022년 하반기 이후 집값 대세하락을 맞춰 주목을 받았던 김기원 데이터노우즈 대표는 인기유튜버 ‘김작가TV’의 7월28일 영상물에 출연, “아주 높은 확률로 2차 하락은 올 수 밖에 없다”며 “그 2차 하락의 폭 또한 최소 10에서 많게는 30%”이라고 내다봤다. 하락의 시기는 다음달인 9월 이후이며, 집값 바닥은 내년 2,3분기가 될 것이라고 예상했다.

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9월부터 집값 '이렇게' 바뀐다, 한국 부동산 붕괴 시작됐다 (김기원 대표 풀버전)

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하락의 근거로 김 대표는 4분기부터 서울 입주물량이 늘고, 9월부터 스트레스 DSR 시행으로 유동성이 제한된다는 점을 들었다. 김 대표는 “2024년 상반기에 상승을 끌었던 주 요인 중에 하나가 뭐냐 역사적으로 가장 작은 입주 물량”이라며 “4분기 그다음 내년 1분기, 2분기까지는 입주 물량이 어떻게 되죠? 다시 꽤 많죠”라고 설명했다. 특히, “3분기 연속으로 입주 물량이 5000채가 안 된 거는 지금 처음 있는 일”이라며 그러나 전세수급지수가 과거 전세값 상승시기보다 크게 낮다는 점을 지적했다. 전세값 상승에 제한이 있다는 설명이다.

금융 상황과 관련, 김 대표는 “지금 신생아 특례가 2.7조 풀려서 지금 시장이 움직이고 있는데, 효과가 저는 한 8월달에서 9월달 정도 갈 거라고 본다”라며 “스트레스 DSR이 9월달부터 시행이 되면은 1(중략) 부동산 시장에 대한 유동성이 어느 정도 제한이 될 것”이라고 예측했다.

그는 또 강남의 경우 주택구입부담지수가 소득 대비 2배 이상 올라가 있어 구매력에 한계가 있다고도 봤다. 김 대표는 “(주택구입부담지수가) 지금 671”이라며 “평균이 524, 저점은 320 정도 된다”고 분석했다. 이어 “만약에 (중략) 524 정도까지 떨어진다고 하면은 한 150 정도 차이 나죠, 150 정도 차이 나는 거는 한 20% 정도”라고 덧붙였다.

미국 금리인하에 따른 영향에 대해서도 한국의 경우 은행 예금금리가 3% 이상인 반면 월세 수익률은 2%대에 불과하다며 금리인하에 다른 집값 상승 효과는 크지 않을 것으로 봤다. 그는 “금리가 떨어진다라고 해서 부동산 가격이 무조건 올라가느냐? 모든 지역이 그거는 절대 아니다”라며 “코로나 버블 때까지 부동산 시장과 22년부터의 부동산 시장이 완전 다르다”라고 강조했다.

이와함께, 김 대표는 집값 2차 하락이 와 10~30% 가량 빠질 수 있다고 경고했다. 그는 “서울에서는 모든 구가 해당되는 거의 대부분의 지역이 하락세로 돌아설 거라고 보고 있다”며 “혹시라도 뭔가 경제적인 지금 충격까지 같이 온다면 더 큰 하락이 올 수도 있다”라고 우려했다. 이어 “완만한 하락이 될 거냐, 급격한 하락이 될 거냐는 여러 가지 변수에 달려 있는 거 같아요”라며 “최근 몇 년간 부동산시장이 전문가조차 파악하기 힘들 정도로 변동성이 좀 심한 거 같은데 이런 극심한 변동성의 원인은 정부의 정책 때문”이라고 진단했다.

<9월부터 집값 '이렇게' 바뀐다, 한국 부동산 붕괴 시작됐다(김기원 대표 풀버전)>이란 썸네일의 이 영상물은 8월2일 10시 현재 9만3000회 이상의 조회수를 기록 중이다. /이규진기자 guaktado@daum.net

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