1억4000만원의 선순위 임차보증금이 있는데도 경매 낙찰자가 한푼도 인수하지 않고 감정가의 20%대에 낙찰을 받아 1억원이 넘는 수익을 확보한 사례가 소개됐다.

경매전문변호사인 정충진 변호사는 10월 28일 자신의 유튜브 채널인 ‘정변호사의 놀라운경매’에 올린 영상물에서 정교한 법리를 이용해 대항력이 있는 것으로 보인 임차보증금을 소송을 통해 인수하지 않게 된 사건을 자세히 설명했다. 2018타경2464 사건으로 거제도에 있는 59㎡(18평) 아파트가 경매대상 물건이었다.

https://youtu.be/ihHXPxPURYg?si=icDcRjwSqdYYk2kn

[특별공개] 경매초고수가 알려주는 최고급 경매기술(feat. 경매전문변호사가 선순위 임차권등기 말소하는 법)

경매전문변호사가 대법원 판례를 활용해 선순위 임차권등기 말소하는 놀라운기술을 알려드립니다.다소 어려운 내용이지만, 반복해서 시청하시어 꼭 여러분들의 노하우로 만들어 보시기 바랍니다.여러분들이 행복한 부자의 꿈을 이루는 날까지,수천만원 이상의 가치와 감동이 담긴 영상으로 찾아뵙겠습니...

https://youtu.be

이 건은 감정가가 1억2,900만원으로 2021년 6월4일 입찰이 시작돼 두 번의 낙찰과 잔금 미납을 거쳐 이듬해인 2022년 9월2일 2,399만원에 세 번째로 낙찰돼 종결된 사건이다. 전고점 시세가 1억8,000만원까지 갔던 아파트로 1억4,000만원의 임차권 등기를 무효화해 최소 1억원 이상의 수익이 예상된다.

당시 매각물건명세서를 보면 ‘재매각임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 임차권등기(2018. 10. 26.등기) 있음.(임대차보증금 140,000,000원 전입일 2014. 11. 27., 확정일자 2016. 6. 27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라고 못박혀 있다. 그렇다면 낙찰자인 ㈜벨루가는 어떻게 소송을 통해 이 임차권등기를 무효화했을까?

정 변호사는 전세세입자로 살던 최 모씨가 당시 임대인에게 1,500만원을 더 주고 1억5,500만원에 매수해 전세로 살던 집을 사들인 점에 주목했다. 임차인이 새 집주인이 되면서 이전 임대차관계가 승계되지 않게 돼 임대차반환채권이 소멸하게 된다는 법리를 활용한 것. 이 법리에 의거해 임대차반환채권이 소멸됐기 때문에 이에 터잡은 서울보증보험의 질권 설정에 따른 임차권 등기는 무효라는 주장을 폈다.

이에 반해 임차권등기를 한 서울보증보험 측은 소유권 이외 물권이 혼동으로 소멸되지만, 제3자의 권리의 대상이 되는 물권은 소멸되지 않는다는 대법원 판례를 내세워 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 한다고 항변했다. 그러나, 대법원은 정 변호사측의 임차권 승계 부정 법리가 맞다며 ㈜벨루가의 손을 들어줬다.

정 변호사는 “임차권 말소 소송 말소 신청이 약식 소송인데 말소 신청을 통해, 임차권 등기 취소 신청을 통해서 임차권 등기를 말소하라는 판결을 받아냈다”며 “(중략) 임차권 말소 판결이 확정이 됐다”고 설명했다.

그는 “임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차 관계 승계를 원하지 않는다면 임대차 기간 만료 전에 임대인과 합의하여 임대차 계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차 보증금 반환을 받을 수 있는지 여부는 적극”이라며 “(보증금 반환을) 받을 수 있다는 얘기”라고 말했다. 이어 “이 경우 (중략) 양수인은 임대인의 지위를 승계하는지 여부는 소극”이라며 “소극이란 건 승계하지 않는다는 의미”라고 부연했다. 판례에서 쓰는 법률용어인 적극이라는 말은 긍정을, 소극은 부정을 의미한다.

아울러 정 변호사는 “(임대차계약이) 해지가 돼서 임대 자격이 소멸됐어요. 이렇게 되면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다”며 “이걸 다른 말로 하면 임차인은 새로운 그 주택의 양수인에 대해서 대항력을 행사할 수 없다 이런 얘기거든요”라고 부연했다. 이같은 판례를 제시해 ㈜벨루가는 최모씨의 임차권반환채권에 근거한 서울보증보험의 임차권등기를 백지화시켜 한푼도 떠안지 않게 됐다는 얘기다.

<[특별공개] 경매초고수가 알려주는 최고급 경매기술(feat. 경매전문변호사가 선순위 임차권등기 말소하는 법)>라는 제목의 이 영상물은 10월31일 현재 6,588회의 조회수를 기록 중이다./이규진기자 guaktado@daum.net

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